2026년 전월세 전환율 4.75% — 갱신계약 협상에서 세입자가 쓰는 법
2026년 8월 현재 법정 전월세 전환율은 **연 4.75%**입니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올리면서 “기준금리 + 2%p” 산식에 따라 4.50%에서 4.75%로 바뀌었습니다. 이 숫자는 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때만 상한으로 작동하고, 새 집을 구하는 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 그래서 4.75%는 “시세”가 아니라 “갱신 협상 테이블에서 세입자가 꺼낼 수 있는 카드”로 이해해야 합니다.
4.75%는 어떻게 나온 숫자인가
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
법정 전환율 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%p)
기준금리가 8%를 넘지 않는 한 항상 두 번째 값이 적용되므로, 실무에서는 “기준금리 + 2%p”만 기억하면 됩니다. 기준금리는 금융통화위원회가 결정할 때마다 바뀌고, 법정 전환율도 그날부터 같이 움직입니다.
| 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 | 비고 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 2026.7.15까지 적용 |
| 2.75% | 4.75% | 2026.7.16 인상 이후 현재 |
| 3.00% (가정) | 5.00% | 추가 인상 시 |
| 2.25% (가정) | 4.25% | 인하 시 |
주의할 점은 적용 시점입니다. 갱신계약서에 도장을 찍는 날 기준금리가 얼마인지가 기준이지, 최초 계약 때의 금리가 아닙니다. 2026년 7월 초에 갱신 협의를 시작했더라도 7월 16일 이후에 계약했다면 4.75%가 상한입니다. 반대로 금리가 내려간 뒤 갱신하면 상한도 함께 내려갑니다.
왜 갱신계약에만 적용되나
제7조의2의 취지는 “이미 살고 있는 세입자가 나가기 어렵다는 점을 이용해 월세를 과도하게 매기는 것”을 막는 데 있습니다. 그래서 적용 대상이 기존 임대차 관계 안에서 보증금을 월세로 바꾸는 경우로 한정됩니다.
| 구분 | 법정 전환율 4.75% | 실제 적용되는 비율 |
|---|---|---|
| 갱신계약에서 전세 → 월세 전환 | 적용 (상한) | 4.75% 이하 |
| 계약 기간 중 합의로 보증금 일부를 월세로 전환 | 적용 (상한) | 4.75% 이하 |
| 새 세입자와 맺는 신규 계약 | 미적용 | 시장 전환율(대체로 5~7%) |
| 갱신계약에서 월세 → 전세 전환 | 미적용 | 협의 |
신규 계약에서 집주인이 6%나 7%로 월세를 매겨도 그 자체로 위법은 아닙니다. 다만 신규 계약이라도 4.75%는 “현재 법이 정한 적정선”이라는 협상 근거로 제시할 수는 있습니다.
전세 3억을 월세로 바꾸면: 전환율별 월세 환산표
전세보증금 3억원 주택에서 보증금을 낮추고 차액을 월세로 돌릴 때, 전환율에 따라 월세가 어떻게 달라지는지 정리했습니다.
월세 = (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
| 새 보증금 | 전환 금액 | 4.75% (법정) | 5% | 6% | 7% |
|---|---|---|---|---|---|
| 2억원 | 1억원 | 395,833원 | 416,666원 | 500,000원 | 583,333원 |
| 1억원 | 2억원 | 791,666원 | 833,333원 | 1,000,000원 | 1,166,666원 |
| 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 989,583원 | 1,041,666원 | 1,250,000원 | 1,458,333원 |
보증금 1억원 기준으로 보면 4.75%와 6%의 월세 차이는 208,334원입니다. 갱신 계약기간 2년 동안이면 500만원이 됩니다. 7%를 부르는 집주인을 4.75%로 끌어내리면 2년간 900만원이 달라집니다. “0.25%p 정도야”라고 넘기기엔 큰 금액이라 전환율 한 줄이 협상의 핵심이 됩니다. 내 보증금과 전환율을 넣어 바로 비교하려면 전월세 전환율 계산기를 이용하세요.
계산 예시: 집주인이 “보증금 1억에 월세 100만원”을 부를 때
전세 3억원으로 2년 살고 계약갱신요구권을 행사해 갱신하려는데, 집주인이 보증금 1억원에 월세 100만원을 제시했다고 가정해 보겠습니다. 이 제안이 합법인지 단계별로 따져봅니다.
- 월세 100만원을 전세로 환산: 1,000,000 × 12 ÷ 4.75% = 252,631,578원. 여기에 보증금 1억원을 더하면 총 352,631,578원입니다.
- 5% 증액 상한과 비교: 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 차임·보증금 증액이 기존의 5%를 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조). 3억원의 5%는 1,500만원이므로 갱신 후 총액은 최대 3억 1,500만원이어야 합니다. 3억 5,263만원은 17.5% 증액에 해당해 상한을 넘습니다.
- 합법 범위 안의 월세 계산: 총액 3억 1,500만원에서 보증금 1억원을 빼면 전환 대상은 2억 1,500만원. 215,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 851,041원.
- 결론: 갱신계약에서 보증금 1억원을 유지한다면 월세는 851,041원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 부른 100만원과의 차이는 월 148,959원, 2년이면 약 357만원입니다.
한 가지 더, 계약갱신요구권을 행사한 갱신에서는 세입자 동의 없이 전세를 월세로 바꾸는 것 자체를 요구할 수 없습니다. 전환에 동의하더라도 5% 증액 상한과 4.75% 전환율이 함께 적용됩니다.
월세 → 전세 역환산: 방향이 바뀌면 유불리도 바뀝니다
반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리고 싶을 때는 월세에 12를 곱한 뒤 전환율로 나눕니다.
추가 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
보증금 1억원에 월세 70만원인 집을 전세로 돌리는 경우:
| 적용 전환율 | 월세 70만원의 보증금 환산액 | 전세 환산 총액 |
|---|---|---|
| 4.75% | 176,842,105원 | 276,842,105원 |
| 5% | 168,000,000원 | 268,000,000원 |
| 6% | 140,000,000원 | 240,000,000원 |
여기서 눈여겨볼 점이 있습니다. 전세→월세 전환에서는 낮은 전환율이 세입자에게 유리하지만, 월세→전세 방향에서는 전환율이 높을수록 세입자가 추가로 넣어야 할 보증금이 줄어듭니다. 같은 월세 70만원인데 4.75%로 계산하면 1억 7,684만원을, 6%로 계산하면 1억 4,000만원을 넣으면 되기 때문입니다. 법정 상한은 “보증금을 월세로 바꾸는” 방향에만 적용되므로, 월세→전세 전환은 전적으로 협의 사항입니다. 이 방향에서는 4.75%를 고집할 이유가 없고, 집주인이 낮은 전환율을 주장하면 “그 비율은 월세 전환 상한일 뿐”이라고 답하면 됩니다.
세입자가 협상에서 쓰는 법
첫째, 갱신 통보 기한을 먼저 확인합니다. 계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 창을 놓치면 협상 카드 자체가 사라집니다. 만기일에서 6개월·2개월 전이 정확히 며칠인지는 날짜 계산기로 확인해 두세요.
둘째, 집주인 제안을 항상 “전세 환산 총액”으로 바꿔서 봅니다. 월세만 보면 얼마가 적정한지 감이 오지 않습니다. 위 예시처럼 월세를 전세로 역환산해 기존 보증금 대비 몇 % 오른 것인지 계산하면, 5% 상한 위반 여부가 바로 드러납니다.
셋째, 숫자를 문자나 이메일로 남깁니다. “법정 전환율 4.75%를 적용하면 월세는 ○○원입니다”라고 구체적 금액을 적어 보내면 이후 분쟁 시 근거가 됩니다. 구두 협의는 증거가 남지 않습니다.
넷째, 계약서 특약에 전환율을 명시합니다. “보증금 ○억원 중 ○억원을 연 4.75%로 월세 전환” 식으로 적어 두면 나중에 계산 근거를 두고 다툴 일이 없습니다.
다섯째, 신규 계약도 4.75%를 기준선으로 씁니다. 법적 강제력은 없지만 “다른 집도 이 정도로 계산해 보겠다”는 비교 기준이 되고, 7%를 부르는 집이 얼마나 비싼지 정량적으로 설명할 수 있습니다.
상한을 넘겨 냈다면: 초과분 반환 청구
갱신계약에서 4.75%를 넘는 전환율로 월세를 냈다면 초과 부분은 법적으로 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 전환율 상한을 초과해 지급한 월세의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
절차는 보통 다음 순서로 진행합니다.
- 초과분 계산 — 실제 낸 월세와 4.75% 적용 월세의 차액에 지급 개월 수를 곱합니다.
- 내용증명 발송 — 계산 근거와 반환 요구를 서면으로 보냅니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 — 소송보다 빠르고 비용이 적습니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다.
- 소액 민사소송 — 조정이 불성립하거나 상대가 응하지 않을 때.
계약이 끝나 이사한 뒤에도 청구할 수 있지만, 세입자 입장에서는 살고 있는 동안 차액을 정확히 기록해 두는 편이 훨씬 수월합니다. 매달 이체 내역과 계약서, 협의 문자만 있으면 계산은 어렵지 않습니다.
자주 헷갈리는 세 가지
- 전환율은 수익률이 아닙니다. 집주인이 “은행 이자보다 낮다”고 말해도 법정 상한은 상한입니다. 갱신계약에서는 시장 금리와 무관하게 4.75%가 천장입니다.
- 관리비는 별개입니다. 월세를 낮추는 대신 관리비를 올리는 방식으로 우회하는 사례가 있습니다. 갱신 시 관리비 항목과 금액이 이전과 같은지 함께 확인하세요.
- 상가는 다른 법을 봅니다. 상가건물임대차보호법은 별도의 산식(연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 값)을 쓰므로 주택 기준 4.75%를 그대로 적용하면 안 됩니다.
근거 법령: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구), 같은 법 시행령 제9조(연 2%p). 기준금리는 한국은행 금융통화위원회 2026.7.16 결정 기준이며 이후 변동 시 전환율도 달라집니다. 분쟁 상담은 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 국토교통부 콜센터(1599-0001)를 이용하세요.