전월세 전환이란
전월세 전환은 같은 주택을 두고 임대인과 임차인이 보증금과 월세의 비율을 조정하는 것을 말합니다. 전세보증금 일부를 월세로 돌려 매달 일정액을 받는 방식(전세→월세), 또는 반대로 매달 내는 월세를 목돈으로 환산해 보증금을 높이는 방식(월세→전세) 모두 이 원리를 이용합니다. 두 방식 모두 임대인과 임차인의 합의가 필요하지만, 계약을 갱신하는 경우에는 법이 정한 상한선(법정 전환율)을 넘을 수 없습니다.
법정 전환율의 산정 기준
주택임대차보호법 시행령에 따르면 법정 전환율은 "한국은행이 발표하는 기준금리에 연 2.0%포인트를 더한 값"과 "연 10%" 중 낮은 값으로 정해집니다. 2026년 7월 16일 금융통화위원회가 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상하면서, 현재 적용되는 법정 전환율은 2.75% + 2.0%p = 4.75%입니다. 기준금리가 바뀌면 법정 전환율도 함께 변동되므로, 계약 시점의 최신 기준금리를 확인하는 것이 중요합니다.
갱신 계약에만 적용되는 상한
법정 전환율은 기존 임대차 계약을 갱신하면서 보증금과 월세 비율을 바꿀 때 임차인을 보호하기 위해 두는 상한 규정입니다. 임대인이 이 상한을 초과해 월세를 산정하면 임차인은 초과 지급분에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 새로운 임차인과 처음 계약을 체결하는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않으며, 보증금과 월세 비율은 당사자 간 자유로운 협의로 정해집니다.
계산 방식
전세를 월세로 전환할 때 월세는 "(기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12"로 계산합니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때 추가되는 보증금은 "월세 × 12 ÷ 전환율"로 계산하며, 여기에 기존 보증금을 더하면 전세 환산 보증금이 됩니다. 전환율이 0이거나 음수이면 나눗셈 자체가 성립하지 않으므로, 이 계산기는 0보다 큰 값만 입력받도록 제한합니다.
계산 예시
전세보증금 3억원짜리 주택에서 보증금을 5천만원으로 낮추고 나머지 2억 5천만원을 월세로 전환한다고 가정해 보겠습니다. 법정 전환율 4.75%를 적용하면 연간 월세 총액은 2억 5천만원 × 4.75% = 1,187만 5천원이고, 이를 12로 나눈 월세는 약 989,583원이 됩니다. 반대로 보증금 5천만원에 월세 80만원을 내는 세입자가 전세로 전환하고 싶다면, 월세 80만원 × 12 ÷ 4.75%로 계산한 약 2억 210만원이 월세의 보증금 환산분이 되고, 기존 보증금 5천만원을 더한 약 2억 5,210만원이 전세 환산 보증금이 됩니다.
계약 전 확인 사항
전월세 전환을 협의할 때는 반드시 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해 법정 전환율 상한을 계산해 보고, 임대인이 제시한 조건이 이 상한을 넘지 않는지 확인해야 합니다. 갱신 계약이 아닌 신규 계약이라면 법정 상한이 적용되지 않으므로 시세와 협상력을 바탕으로 조건을 비교하는 것이 좋습니다.