계약갱신 거절 사유 9가지와 집주인 실거주 분쟁 — 세입자 대응법 2026

세입자가 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 집주인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 적힌 9가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 가장 많이 쓰이는 거절 사유가 “내가 들어가 살겠다”는 실거주인데, 실거주 의사를 증명할 책임은 집주인에게 있고, 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다. 이 글은 거절 통보를 받은 세입자가 무엇을 확인하고, 무엇을 남기고, 어디로 가야 하는지에 초점을 맞췄습니다. 갱신 조건인 5% 상한과 전환율 4.75%의 계산은 전월세 전환율 가이드에, 계약 단계의 예방책은 전세 계약 체크리스트에 따로 정리돼 있습니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 적힌 9가지뿐입니다

계약갱신요구권은 “정당한 사유 없이 거절하지 못한다”는 구조입니다. 거절 사유는 법이 열거하고 있고, 그 밖의 이유(집을 팔고 싶다, 세를 더 받고 싶다, 세입자가 마음에 안 든다)는 거절 사유가 아닙니다.

제6조의3 제1항 거절 사유	세입자가 따져볼 점
1. 2기분 차임 연체	밀린 금액이 두 달치에 이른 적이 있는지(연속이 아니어도 누적 기준). 갚았어도 이력이 있으면 거절 가능
2. 거짓·부정한 방법으로 임차	신분·용도를 속이고 계약한 경우에 한정
3. 합의로 상당한 보상을 받은 경우	이사비·위로금을 받고 나가기로 합의한 경우. 금액과 합의 내용을 서면으로
4. 임대인 동의 없는 전대	동의를 받고 재임대했다면 해당 없음
5. 고의·중대한 과실로 주택 파손	통상의 사용에 따른 마모·노후는 해당 없음
6. 주택 전부·일부 멸실	실제로 임대차 목적을 달성할 수 없는 상태여야 함
7. 철거·재건축	계약 당시 계획을 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 철거일 것
8. 임대인·직계존비속의 실거주	본인, 부모·자녀 등 직계만 해당(형제자매·배우자의 부모는 해당 없음)
9. 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유	포괄 조항이지만 좁게 해석됨

세입자 쪽 사정으로 생기는 것이 1·2·4·5·9번, 양쪽 합의가 3번, 집 자체의 사정이 6·7번, 집주인 사정이 8번입니다. 실무에서 분쟁의 대부분은 8번 실거주에서 나옵니다. 다른 사유는 사실관계가 비교적 뚜렷한 반면, 실거주는 “앞으로 들어와 살겠다”는 의사를 두고 다투기 때문입니다.

갱신요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 — 날짜부터 확인하세요

갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 도달해야 효력이 있습니다(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약 기준). 이 창을 벗어나면 거절 사유를 따질 것도 없이 갱신요구권 자체가 없습니다. 집주인도 같은 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 하고, 아무 통지도 없이 지나가면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

만기가 2027년 3월 31일이라면 날짜는 이렇게 잡힙니다.

6개월 전: 2026년 9월 30일 — 이날부터 갱신요구 가능
2개월 전: 2027년 1월 31일 — 이날까지는 집주인에게 도달해야 함
요구 가능 기간: 9월 30일부터 1월 31일까지 — 두 날짜 사이는 123일 차이(양끝 날을 모두 세면 124일)

“2개월 전까지”의 마지막 날을 두고 해석이 갈릴 수 있으니, 마감일 당일에 보내지 말고 며칠 여유를 두는 것이 안전합니다. 문자로 먼저 보내고 내용증명을 겹쳐 보내면 도달 시점을 두고 다툴 일이 없습니다. 내 만기일 기준 6개월·2개월 전 날짜는 날짜 계산기에서 확인해 두세요.

“실거주”는 어디까지 인정되고, 누가 증명해야 하나

실거주 거절이 성립하려면 세 가지가 필요합니다. 첫째, 거주할 사람이 임대인 본인 또는 직계존비속이어야 합니다. 둘째, 갱신 거절 통지 시점에 실제로 거주할 의사가 있어야 합니다. 셋째, 그 의사가 객관적으로 뒷받침되어야 합니다. 세 번째가 핵심입니다. “살 계획”이라는 말만으로는 부족하고, 왜 지금 이 집에 들어와야 하는지 사정(기존 거주지 매도·계약 종료, 자녀 학교, 직장 이동 등)이 설명돼야 합니다.

대법원은 2023년 12월 판결에서 실거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 판단했습니다. 세입자가 “집주인이 실거주하지 않을 것”을 증명하는 구조가 아닙니다. 따라서 거절 통보를 받으면 세입자가 할 일은 반박 증거를 모으는 것이 아니라, 집주인에게 구체적 사정을 물어 답변을 기록으로 남기는 것입니다. 누가 들어오는지, 언제 입주하는지, 지금 사는 집은 어떻게 되는지를 문자로 묻고 답을 받아 두면 조정이나 소송에서 그 답변이 판단 자료가 됩니다.

집이 팔려 임대인이 바뀐 경우도 자주 문제가 됩니다. 판례는 갱신요구 기간 안에 소유권을 넘겨받은 새 집주인도 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봅니다. 다만 세입자가 이미 갱신요구를 했고 그때의 집주인에게 거절 사유가 없었다면 갱신은 그 시점에 이뤄진 것이므로, 새 집주인은 갱신된 계약을 그대로 넘겨받습니다. 갱신요구를 빨리, 기록이 남게 하는 것이 중요한 이유입니다.

실거주 거절 후 2년 안에 다른 세입자를 들이면: 손해배상 3가지 기준

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 갱신이 됐더라면 살았을 기간(2년) 안에 제3자에게 임대하면 집주인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.

배상액 = max(① 거절 당시 월차임 3개월분, ② 제3자 월차임 − 거절 당시 월차임의 2년분, ③ 세입자의 실제 손해)

여기서 “월차임”은 보증금이 있으면 보증금을 법정 전환율로 월세 환산한 금액을 더한 값입니다. 전세라면 보증금 전액을, 반전세라면 보증금 부분을 4.75%(2026년 8월 현재 기준금리 2.75% + 2%p)로 환산해 월세에 더합니다.

예시 1: 보증금 없이 월세 100만원

① 3개월분: 1,000,000 × 3 = 3,000,000원
② 차액 2년분: 집주인이 새 세입자에게 월세 130만원을 받았다면 (1,300,000 − 1,000,000) × 24 = 7,200,000원
③ 실제 손해: 이사비 1,000,000 + 중개보수 500,000 + 옮긴 집 월세 인상분 150,000 × 24 = 5,100,000원
배상액은 셋 중 가장 큰 7,200,000원

②는 새 세입자의 조건을 알아야 계산할 수 있습니다. 새 임차인이 들어온 사실은 등기부·전입세대 열람으로 확인되지만, 월세 금액은 임대차 신고 내역이나 조정·소송 절차에서 밝혀지는 경우가 많습니다. ③은 영수증·계약서로 증명되는 범위만 인정되므로 이사비, 중개보수, 옮긴 집과의 차임 차액 자료를 모아 두세요.

예시 2: 전세 3억원

월차임 환산: 300,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 1,187,500원
① 3개월분: 1,187,500 × 3 = 3,562,500원
②·③은 예시 1과 같은 방식으로 비교

보증금 환산은 전월세 전환율 계산기에 보증금과 4.75%를 넣으면 바로 나옵니다. 기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌므로 거절 당시의 전환율로 계산하는 것이 원칙입니다.

집주인이 실제로 들어가 살다가 사정이 바뀌어 나중에 세를 놓은 경우처럼 정당한 사유가 있으면 책임을 면하는데, 그 사정 역시 집주인이 설명해야 합니다. 2년 안에 집을 팔았거나 비워 둔 경우는 이 조항이 직접 적용되지는 않지만, 애초에 실거주 의사가 없었다는 정황이 되어 일반 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다.

갱신이 되면: 5% 상한, 전환율 4.75%, 그리고 3개월 해지

갱신요구권으로 갱신된 계약은 이전과 같은 조건이 원칙이고, 집주인이 올릴 수 있는 폭은 보증금·월세의 **5%**까지입니다. 월세 100만원이면 최대 1,050,000원, 전세 3억원이면 최대 3억 1,500만원입니다. 전세를 월세로 돌리는 것은 세입자 동의가 있어야 하고, 동의하더라도 4.75% 전환율과 5% 상한이 함께 걸립니다. 두 상한을 한꺼번에 적용하는 계산은 전월세 전환율 가이드에 예시가 있습니다.

갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2년을 다 채울 의무가 없다는 뜻입니다. 반면 집주인은 갱신된 2년 동안 해지할 수 없습니다.

갱신요구권은 1회입니다. 묵시적 갱신은 이 1회에 포함되지 않으므로 묵시적 갱신 뒤에도 요구권을 쓸 수 있지만, 요구권으로 갱신한 2년이 지나면 이후 갱신은 전적으로 협의 사항입니다.

세입자가 남겨야 할 증거: 문자, 내용증명, 등기부, 전입세대

실거주 분쟁은 시간이 지난 뒤 “그때 무슨 말이 오갔는지”를 두고 다투게 됩니다. 처음부터 기록을 남기면 다툼 자체가 줄어듭니다.

시점	남길 것	이유
갱신요구	문자·카카오톡 + 내용증명(만기·갱신 의사·발송일 명시)	요구 시점과 도달 증명
거절 통보 직후	누가·언제·왜 들어오는지 묻는 문자와 답변	실거주 사유의 구체성 확인
이사 준비	이사 견적서·영수증, 중개보수 영수증, 새 집 계약서	실제 손해 ③의 입증
이사 후 2년	분기마다 등기부등본 열람, 전입세대 확인	제3자 임대 사실의 확인

내용증명은 같은 문서 3통을 만들어 1통을 보내고 1통을 우체국이 보관하는 방식이라 “언제 어떤 내용을 보냈는지”가 공적으로 남습니다. 문자는 도달은 증명되지만 어느 문서를 뜻하는지 다툴 여지가 있어 둘을 겹쳐 쓰는 것이 좋습니다. 문구는 복잡할 필요가 없습니다. 계약 정보(주소·계약일·만기일), “제6조의3에 따라 계약갱신을 요구한다”는 문장, 발송일과 이름이면 충분합니다. 이사 후 전입세대 열람은 이해관계인 요건이 있으니 방문 전 주민센터에 확인하세요.

분쟁조정위원회: 소송 전에 거치는 3가지 이점

집주인과 말이 통하지 않으면 바로 소송으로 가기보다 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 검토하세요. 대한법률구조공단, 한국부동산원, LH에 설치돼 있고 관할은 주택 소재지 기준입니다.

신청 — 온라인 또는 방문 접수. 계약서, 갱신요구·거절 통지 자료, 문자 내역을 첨부합니다.
상대방 응답 — 집주인이 조정에 응해야 절차가 시작됩니다. 응하지 않으면 각하되고, 이 경우 소송으로 갑니다.
조사·심의 — 조정위원이 양쪽 주장을 듣고 필요하면 자료를 요구합니다. 실거주 사유의 구체성이 여기서 드러납니다.
조정안 제시 — 양쪽이 수락하면 조정이 성립합니다. 조정서는 화해와 같은 효력이 있고, 조정서 정본에는 집행권원과 같은 효력이 인정되어 집주인이 이행하지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다(집행 요건은 위원회 안내로 확인하세요).

이점은 세 가지입니다. 소송보다 빠르고 비용이 거의 들지 않고, 조정위원이 실거주 사유를 직접 묻기 때문에 근거 없는 거절을 밀어붙이기 어려우며, 조정 과정에서 나온 집주인의 설명이 기록으로 남아 불성립 시 손해배상 소송의 자료가 됩니다. 조정 기간과 수수료는 위원회별 안내를 확인하세요.

조정이 각하되거나 불성립하면 남는 선택지는 소송입니다. 계속 거주를 전제로 갱신 거절의 무효를 다툴지, 이사한 뒤 손해배상을 청구할지는 거절 사유의 강약과 이사 비용에 따라 다르므로 대한법률구조공단 상담을 거쳐 결정하세요.

상황별로 정리하면

사유를 말하지 않고 “나가 달라”고만 한다 — 사유를 문자로 묻고, 답이 없으면 갱신요구 내용증명을 보냅니다. 사유 없는 거절은 효력이 없고 계약은 갱신됩니다.
실거주라는데 구체적 사정이 없다 — 누가·언제·왜를 묻고 답변을 남깁니다. 답이 모호하면 분쟁조정 신청을 검토합니다.
실거주라 해서 나갔는데 새 세입자가 들어왔다 — 등기부·전입세대로 사실을 확인하고, 3가지 기준으로 배상액을 계산해 내용증명을 보낸 뒤 조정 또는 소송으로 갑니다.
집이 팔려 새 집주인이 실거주를 주장한다 — 내 갱신요구가 언제 도달했는지, 그때 집주인이 누구였는지가 기준입니다. 갱신요구는 빠를수록 유리합니다.

근거 법령: 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지), 제6조의3(계약갱신 요구 등 — 제1항 거절 사유, 제4항 해지, 제5항·제6항 손해배상), 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 제14조(주택임대차분쟁조정위원회). 실거주 의사의 증명 책임은 대법원 판례에 따른 것이며, 개별 사안의 결론은 사실관계에 따라 다를 수 있습니다. 상담은 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 국토교통부 콜센터(1599-0001)를 이용하세요.