전세·월세 계약 체크리스트 2026 — 등기부등본부터 확정일자·갱신·보증금 반환까지

전세·월세 계약에서 보증금을 지키는 장치는 계약 전 확인(등기부등본·건축물대장·임대인), 계약 당일 특약, 계약 후 대항력·확정일자·보증보험 세 단계로 나뉩니다. 어느 한 단계를 건너뛰면 나머지 두 단계가 아무리 완벽해도 보증금을 잃을 수 있습니다. 이 글은 집을 보러 가는 날부터 보증금을 돌려받는 날까지를 시간 순서대로 체크리스트로 정리했습니다. 전환율 4.75%를 갱신 협상에 쓰는 법은 전월세 전환율 가이드에 따로 정리돼 있습니다.

계약 전 ①: 등기부등본 갑구·을구에서 봐야 할 것

등기부등본(등기사항전부증명서)은 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 중개사가 뽑아 준 것이 있어도 계약 당일과 잔금일 아침에 직접 다시 열람하는 것이 원칙입니다.

구분	확인 항목	위험 신호
표제부	주소·동·호수·면적이 계약서와 일치하는지	다가구주택인데 호수가 따로 등기돼 있지 않음
갑구(소유권)	현재 소유자 이름·주민번호 앞자리가 임대인 신분증과 일치하는지	가압류·가처분·압류·경매개시결정·신탁 기재
을구(소유권 외 권리)	근저당권 채권최고액, 전세권, 임차권등기	채권최고액이 크거나 최근 설정, 임차권등기(이전 세입자가 보증금을 못 받은 흔적)

을구의 근저당권은 실제 대출금이 아니라 채권최고액으로 적히며, 은행은 보통 대출금의 120% 안팎으로 설정합니다. 경매에서는 채권최고액까지 은행이 먼저 가져갈 수 있으므로 계산은 채권최고액 기준으로 합니다.

근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70~80%

시세 4억원인 집에 채권최고액 1억 5,000만원이 있고 전세 보증금이 3억원이라면 합계 4억 5,000만원으로 시세의 112%입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많고 경매 비용과 선순위 채권이 먼저 빠지므로, 이 집은 보증금 전액 회수가 어렵습니다. 같은 집에서 안전선은 4억 × 70% = 2억 8,000만원에서 4억 × 80% = 3억 2,000만원 사이입니다. 채권최고액 1억 5,000만원이 그대로라면 내 보증금은 1억 3,000만원~1억 7,000만원을 넘지 않아야 계산이 맞습니다.

다가구주택(여러 세대가 살지만 소유자가 한 명)은 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 모두 내 앞 순위인데 등기부에는 나오지 않습니다. 임대인에게 선순위 보증금 내역을 요구하고, 주민센터의 확정일자 부여 현황(계약 전에는 임대인 동의 필요)과 대조합니다. 시세는 국토교통부 실거래가와 인근 중개사 2~3곳의 매매 시세를 함께 보고, 전세가가 매매가에 가까운 집은 근저당이 없어도 위험하다고 봅니다.

계약 전 ②: 건축물대장·임대인 신분·세금 체납·중개사 등록

건축물대장은 정부24에서 무료로 발급됩니다. 오른쪽 상단에 “위반건축물” 표시가 있으면 불법 증축·용도변경이 있다는 뜻으로, 보증보험 가입이 거절되거나 전세대출이 안 나올 수 있습니다. 용도란이 “근린생활시설”인데 주거용으로 쓰이고 있다면 같은 문제가 생깁니다. 다세대주택(호수별 개별 등기)인지 다가구주택(건물 전체 단일 등기)인지도 여기서 확인합니다.

임대인 신분은 신분증의 이름과 주민번호 앞자리가 등기부 갑구의 소유자와 일치하는지로 확인합니다. 대리인이 나오면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고, 계약 자리에서 소유자와 직접 통화합니다. 계약금과 잔금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 갑구에 신탁이 등기돼 있으면 소유자는 신탁회사이므로 신탁원부를 확인하고 수탁자의 동의서를 받아야 합니다. 위탁자(원래 집주인)와만 맺은 계약은 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다.

세금 체납은 경매에서 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 반드시 확인합니다. 2023년 4월 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약 전 임차인이 요구하면 국세·지방세 납세증명서와 선순위 보증금 정보를 제시해야 합니다. 임대인이 이를 거부하는 것 자체가 위험 신호입니다.

공인중개사는 시·군·구청이나 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회에서 등록 상태를 확인하고, 손해배상책임 보증(공제증서) 사본과 중개대상물 확인·설명서를 반드시 받아 둡니다. 중개사 과실로 손해가 생기면 이 공제로 배상을 청구합니다.

계약 당일: 특약에 넣어야 할 문구

계약서 본문에는 소유자·주소·보증금·계약기간·잔금일·관리비 항목을 등기부와 대조해 적습니다. 보증금을 실제로 지키는 조항은 특약란에 들어갑니다. 아래는 세입자가 요구할 수 있는 대표적 문구입니다.

근저당 설정 금지 — “임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 근저당권 등 담보권 설정, 소유권 이전, 추가 임대차를 하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 금액 전부를 즉시 반환하고 손해를 배상한다.”
보증보험 가입 불가 시 해제 — “임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하려 했으나 임대인 측 사유(체납, 선순위 채권, 위반건축물 등)로 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 금액 전부를 반환한다.”
잔금일 등기부 변동 시 해제 — “잔금일 기준 등기사항전부증명서가 계약일과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
세금 체납 없음 확인 — “임대인은 계약일 현재 국세·지방세 체납이 없음을 확인하며, 체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
만기 반환 — “임대인은 임대차 종료일에 보증금을 반환하며, 지연 시 지연이자를 지급한다.”

1번 특약의 “다음 날까지”가 핵심입니다. 세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 임대인이 잔금일 당일 근저당을 설정하면 은행이 선순위가 됩니다. 이 하루의 공백을 특약으로 메우는 것입니다. 잔금일 아침에는 등기부를 다시 열람해 계약일과 같은지 확인한 뒤 잔금을 보냅니다.

계약 후 30일 안에 끝내야 할 4가지

절차	기한	어디서	효과
확정일자	계약서 작성 즉시	주민센터, 인터넷등기소	우선변제권(대항력 요건을 갖춘 뒤부터)
전입신고	이사 후 14일 이내(실무는 잔금 당일)	주민센터, 정부24	대항력, 다음 날 0시부터
임대차 신고	계약 후 30일 이내	주민센터, 부동산거래관리시스템	확정일자 자동 부여, 미신고 시 과태료
보증보험 가입	계약 직후(기관별 가입 가능 시기 확인)	HUG·SGI·HF	임대인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급

확정일자는 계약서를 쓴 날 바로 받을 수 있지만, 우선변제권은 전입과 점유라는 대항력 요건을 갖춘 뒤에야 작동합니다. 잔금일에 이사하면서 그날 전입신고를 하면 다음 날 0시에 대항력과 우선변제권이 동시에 생깁니다. 전입신고를 미루는 동안 근저당이 잡히면 확정일자가 아무리 빨라도 순위에서 밀립니다.

임대차 신고제는 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이 대상이며, 임대인·임차인 중 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 기한을 넘기면 과태료 대상입니다.

보증보험은 HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증·HF(주택금융공사) 세 곳이 취급하며, 보증금 상한, 주택가격 대비 보증금 비율, 가입 가능 시기가 기관마다 다르므로 계약 직후 각 기관에 확인해야 합니다. 보증료는 임차인이 내지만 임대인 동의는 필요 없고, 등록임대사업자의 주택이라면 임대인에게 가입 의무가 있습니다.

살면서: 계약갱신요구권·묵시적 갱신·5% 상한

계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 1회에 한해 2년을 더 살 수 있으며, 임대인은 보증금·월세를 5% 넘게 올릴 수 없습니다. 임대인은 본인이나 직계존비속의 실거주, 세입자의 2기 이상 차임 연체, 재건축 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있고, 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다.

계산 예시: 전세 3억원의 갱신

증액 상한: 300,000,000 × 5% = 15,000,000원 → 갱신 후 보증금은 최대 3억 1,500만원.
임대인이 보증금 3억원은 유지하고 1억원만 월세로 돌리자고 하면, 갱신계약이므로 법정 전환율 4.75%가 상한입니다. 100,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 395,833원이 월세 상한이고, 남는 보증금은 2억원입니다.
증액과 전환을 함께 요구하면 총액을 먼저 3억 1,500만원으로 잡은 뒤 그 안에서 전환합니다. 보증금 2억원을 남기면 전환 대상은 1억 1,500만원, 월세는 115,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 455,208원을 넘을 수 없습니다.

다른 보증금·전환율 조합은 전월세 전환율 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

묵시적 갱신은 임대인이 만료 6~2개월 전에 아무 통지도 하지 않았을 때 같은 조건으로 2년 연장되는 것입니다. 이 경우 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(계약갱신요구권으로 갱신한 경우도 같습니다). 묵시적 갱신은 갱신요구권 1회를 쓴 것으로 치지 않으므로, 그 뒤에 다시 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 만료일에서 6개월·2개월 전이 정확히 며칠인지는 날짜 계산기로 미리 확인해 문자로 남겨 두세요.

계약 종료: 보증금을 제때 못 받을 때의 순서

만료 2개월 전까지 “갱신하지 않고 나간다”는 의사를 문자나 내용증명으로 남기는 것이 시작이고, 만료일에 보증금이 들어오지 않으면 다음 순서로 움직입니다.

내용증명 — 반환 기한과 지연이자(민법상 연 5%)를 명시해 발송합니다.
임차권등기명령 신청 — 임대차가 끝난 뒤 관할 법원에 신청합니다. 등기가 되면 이사를 하고 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 2023년 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 이뤄지므로 임대인이 송달을 피해도 소용없습니다. 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
보증보험 이행청구 — 가입자는 보증기관이 정한 요건(보통 계약 종료 후 일정 기간 경과)을 채우면 보증금을 대신 받고, 이후 회수는 보증기관이 임대인에게 합니다.
지급명령 또는 보증금반환소송 — 임대인이 다투지 않으면 지급명령이 빠르고, 다투면 소송으로 갑니다. 소송에서 이기면 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 붙고, 판결로 강제경매를 신청할 수 있습니다.

가장 흔한 실수는 등기 완료 전에 이사하고 전출하는 것입니다. 새집에 전입신고를 하는 순간 기존 집의 대항력이 사라지므로, 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하세요. “새 세입자가 들어와야 준다”는 임대인의 말은 법적 근거가 없고, 만료일 반환이 임대인의 의무입니다.

전세사기 위험 신호 표

위험 신호	왜 위험한가	대응
전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높음	경매로 넘어가면 보증금 회수 불가(깡통전세)	근저당 + 보증금이 시세 80%를 넘으면 계약 보류
신축 빌라, 중개수수료 무료, 이사비 지원	부풀린 시세로 보증금을 받아 임대인을 바꾸는 수법	감정가가 아닌 인근 실거래가로 시세 확인
잔금 직전 임대인이 바뀐다는 통보	세금 체납·무자력자에게 소유권이 넘어감	특약 3번 적용, 새 임대인 납세증명 요구
신탁등기가 된 집	수탁자 동의 없는 계약은 보호받지 못함	신탁원부와 수탁자 동의서 확인
납세증명·선순위 보증금 제시 거부	체납 또는 과다한 선순위 보증금 은폐	계약 보류
소유자 아닌 계좌로 입금 요구	대리인 사기, 계약 무효 위험	소유자 명의 계좌만 사용
근린생활시설·위반건축물	보증보험·대출 불가, 이행강제금 부담	건축물대장 확인 후 판단
월세는 낮고 관리비가 유난히 높음	임대차 신고·5% 상한 회피	관리비 항목과 금액을 계약서에 명시

신호가 두 개 이상 겹치면 조건이 아무리 좋아도 계약을 보류하는 편이 낫습니다. 집은 다시 나오지만 잃은 보증금은 돌아오지 않습니다.

근거 법령: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제3조의3(임차권등기명령), 제6조(계약의 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지), 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 부동산 거래신고 등에 관한 법률(주택 임대차계약 신고). 보증보험 가입 요건·한도와 임대차 신고 과태료 금액은 각 보증기관·국토교통부 안내를 기준으로 합니다. 분쟁 상담은 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 국토교통부 콜센터(1599-0001), 전세 피해는 HUG 전세피해지원센터를 이용하세요.