2026 청년·신혼 전세대출 비교 — 버팀목·청년버팀목·신생아 특례, 원리금 소득공제 40%

전세대출은 크게 주택도시기금 대출(버팀목 계열)과 은행 자체 전세대출로 나뉘고, 소득·나이·혼인 여부에 따라 기금 대출 중에서도 들어갈 수 있는 문이 다릅니다. 기금 대출은 금리가 은행 상품보다 낮은 대신 소득·자산·보증금 상한이 촘촘해서, “내가 어느 상품 대상인지”를 먼저 가려내는 것이 대출 준비의 절반입니다. 그리고 어떤 전세대출이든 무주택 세대주가 갚는 원리금은 40%(한도 400만원) 소득공제 대상이라, 대출을 받은 뒤에도 매년 연말정산에서 챙길 것이 있습니다. 이 글은 상품 선택 → 신청 → 실행 조건 → 소득공제 → 갱신·연장 순서로 정리합니다.

기금 전세대출 4종 비교: 나는 어느 문으로 들어가나

상품	대상 소득 (부부합산)	그 밖의 요건	대출 한도	보증금 상한	금리
일반 버팀목	연 5,000만원 이하	무주택 세대주, 순자산 기준(매년 고시)	수도권 1억 2,000만원	기금 확인	2%대 (소득·보증금 구간별)
청년전용 버팀목	연 5,000만원 이하	만 19~34세 무주택 세대주(예정자 포함)	2억원	3억원 이하	2%대
신혼부부 버팀목	연 7,500만원 이하	혼인 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정, 무주택	3억원	기금 확인	2%대
신생아 특례	연 1억 3,000만원 이하	대출 신청일 기준 2년 이내 출산·입양, 무주택	기금 확인	기금 확인	기금 확인

표의 소득·한도·보증금 상한은 2026년 8월 기준으로 정리한 것이고, 금리와 한도는 기금 운용계획에 따라 수시로 바뀌므로 신청 직전 주택도시기금 홈페이지(기금e든든)에서 다시 확인해야 합니다. 대출 한도는 “보증금의 일정 비율 이내”라는 조건이 함께 붙어, 보증금 1억 5,000만원짜리 집에서 2억원을 빌릴 수는 없습니다.

읽는 순서는 이렇습니다. 소득이 5,000만원 이하이고 34세 이하면 한도·보증금 상한이 넉넉한 청년전용이 일반 버팀목보다 낫습니다. 결혼했거나 3개월 안에 하면 소득 7,500만원까지 열리는 신혼부부, 2년 내 출산했다면 소득 1억 3,000만원까지 보는 신생아 특례가 가장 넓은 문입니다. 셋 다 해당되지 않거나 보증금이 상한을 넘으면 은행 자체 전세대출(HF·HUG·SGI 보증)로 가며, 이 경우 금리는 기금보다 높습니다.

신청 절차: 계약 전 자가진단부터 잔금일 실행까지

전세대출의 일정은 잔금일에 맞춰 거꾸로 짭니다. 심사에 2~~3주가 걸리고 서류 보완이 생기면 더 늦어지므로, 은행 신청은 잔금일 최소 3~~4주 전이 안전합니다.

단계	시점	할 일
① 자격 확인	집 보기 전	기금e든든 자가진단으로 상품·예상 한도 확인. 은행 상담으로 대략의 승인 가능성 파악
② 계약	계약일	계약금 지급(보증금의 5% 이상). 특약에 “전세자금대출 미승인 시 계약 해제 및 계약금 반환” 문구 요구
③ 확정일자	계약 직후	주민센터·인터넷등기소에서 계약서에 확정일자. 대출 신청 서류에 필요
④ 대출 신청	잔금 3~4주 전	기금e든든 온라인 또는 기금 수탁은행(우리·국민·농협·신한·하나 등, 목록은 기금 확인) 방문
⑤ 심사	2~3주	소득·자산 심사(HUG 자산심사), 보증기관 심사, 주택 심사(등기부·건축물대장·선순위)
⑥ 실행	잔금일	대출금이 임대인 계좌로 직접 입금. 본인 계좌를 거치지 않음
⑦ 전입 확인	실행 후	전입신고 후 등본을 은행에 제출. 기한을 넘기면 대출 회수 사유

필요 서류는 신분증, 주민등록등본·초본, 가족관계증명서, 소득 증빙(원천징수영수증·재직증명서·건강보험 자격득실확인서), 확정일자 받은 임대차계약서, 계약금 영수증(이체 내역), 집의 등기부등본·건축물대장입니다. 신혼부부는 혼인관계증명서(예정자는 청첩장·예식장 계약서), 신생아 특례는 자녀 출생 기록이 든 가족관계증명서가 추가됩니다.

②의 특약은 반드시 넣어야 합니다. 대출이 거절됐는데 특약이 없으면 계약금을 잃습니다. 계약 전 등기부·건축물대장에서 봐야 할 항목은 전세 계약 체크리스트에 정리돼 있고, 대출 심사에서 걸리는 위반건축물·신탁·근린생활시설도 같은 항목입니다.

실행 조건: 확정일자·전입은 필수, 임대인 동의는 불필요

기금 전세대출이 나가려면 세입자가 그 집에서 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다. 은행 입장에서 대출금의 담보는 세입자가 돌려받을 보증금이기 때문입니다.

확정일자 — 계약서를 쓰자마자 받습니다. 신청 서류이자 우선변제권의 요건입니다.
전입신고 — 잔금일에 이사하면서 바로 합니다. 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기고, 은행은 실행 후 정해진 기간 안에 전입 사실을 확인합니다.
점유 — 실제로 살아야 합니다. 주소만 옮겨 두고 다른 곳에 사는 것은 대항력 요건을 채우지 못합니다.

임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 다만 보증 방식에 따라 임대인에게 “통지”가 가는 경우가 있습니다. HUG 안심대출처럼 보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 채권을 양도하는 구조에서는 임대인에게 그 사실을 통지하고, 임대인은 계약 종료 시 보증금을 세입자가 아닌 은행에 직접 돌려줘야 합니다. 이 통지 때문에 “전세대출 안 되는 집”이라고 말하는 임대인이 있는데, 법적으로 임대인이 거부할 권한은 없고 통지는 대출 구조상의 절차일 뿐입니다. 임대인이 강하게 꺼리면 통지가 없는 HF 보증 방식으로 진행할 수 있는지 은행에 물어보는 것이 현실적인 해법입니다.

원리금 상환 소득공제 40%: 연 600만원 갚으면 240만원

무주택 세대주가 전세대출 원금과 이자를 갚은 금액은 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 대상입니다. 원금만이 아니라 이자도 포함되므로, 이자만 내는 일시상환 방식이라도 매년 공제가 생깁니다.

소득공제액 = 연간 원리금 상환액 × 40% (주택청약저축 공제와 합산해 한도 400만원)

요건은 세 가지입니다. 무주택 세대주일 것, 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택일 것, 대출금이 금융기관에서 임대인 계좌로 직접 입금됐을 것(입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내 차입). 기금 대출과 은행 전세대출은 모두 이 구조로 실행되므로 요건을 자동으로 채우고, 은행이 연말정산 간소화 자료에 “주택임차차입금 원리금 상환액”으로 올려 줍니다. 총급여 기준은 따로 없습니다(개인에게 빌린 돈은 총급여 5,000만원 이하 등 별도 요건).

계산 예시: 대출 1억 2,000만원, 금리 2.5%, 원금 300만원 추가 상환

연간 이자: 120,000,000 × 2.5% = 3,000,000원 (월 250,000원)
원금 상환 3,000,000원을 더한 연간 원리금: 6,000,000원
소득공제액: 6,000,000 × 40% = 2,400,000원 (한도 4,000,000원 이내)
과세표준이 2,400,000원 줄어들 때 절세액: 세율 15%면 360,000원(지방소득세 포함 396,000원), 24%면 576,000원(633,600원)
같은 해 주택청약저축 3,000,000원을 넣었다면 청약 공제 1,200,000원을 더해 합산 3,600,000원 → 한도 400만원 안이므로 전액 인정

원리금 상환액이 1,000만원을 넘으면 40%가 400만원에 닿아 한도에 걸리고, 청약 공제까지 있으면 그보다 낮은 상환액에서 한도가 찹니다. 그 이상의 원금 상환은 이자 절감 효과만 있고 세금 효과는 없습니다. 월세로 살 때의 세액공제와 달리 소득공제는 세율을 곱해야 실제 절세액이 나오므로, 같은 집에서 월세와 전세를 저울질할 때는 월세 세액공제 vs 현금영수증 가이드의 세액공제 금액과 이 소득공제 절세액을 같은 단위(실제 줄어드는 세금)로 놓고 비교해야 합니다.

근저당 있는 집: 대출이 나온다고 안전한 것은 아닙니다

은행과 보증기관은 대출 심사에서 등기부의 선순위 채권을 봅니다. 그래서 대출 승인 자체가 1차 안전 검증 역할을 하고, 대출이 거절된 집은 그 이유를 반드시 물어봐야 합니다. 다만 보증기관 기준을 통과했다는 것과 경매 시 보증금 전액이 돌아온다는 것은 다른 이야기이므로, 계약 전 직접 계산해 봅니다.

선순위 근저당 채권최고액 + 앞선 세입자 보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70~80%

시세 5억원, 을구에 채권최고액 1억 5,000만원이 있는 집이라면 80% 선은 4억원, 70% 선은 3억 5,000만원입니다. 내 보증금이 2억 5,000만원이면 합계 4억원으로 경계선이고, 2억원이면 3억 5,000만원으로 보수적 기준 안에 듭니다. 대출금도 결국 내가 갚아야 할 돈이고 보증금을 못 받으면 빚만 남습니다. 대출 실행과 별개로 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF) 가입 가능 여부를 확인하고, 가입이 거절되면 계약을 다시 생각해야 합니다. 가입 요건과 보증료는 기관별로 다르니 각 기관에 확인하세요.

갱신할 때: 대출 연장은 만기 전에, 묵시적 갱신도 알려야

기금 전세대출의 만기는 임대차 만기에 맞춰져 있고, 계약을 갱신하면 대출도 연장 신청을 해야 합니다. 상품별로 2년 단위 연장이 몇 회까지 가능한지(최장 기간)는 기금 확인이 필요합니다.

갱신 합의 — 만기 6~2개월 전에 계약갱신요구권을 행사하거나 재계약 조건을 합의합니다. 보증금 증액은 5% 상한이 적용됩니다.
갱신계약서 작성 후 확정일자 — 증액분이 있으면 증액분에 대해 새로 확정일자를 받습니다.
은행에 연장 신청 — 만기 1개월 전쯤 갱신계약서·등본·소득 서류를 냅니다. 소득·자산을 다시 보는 상품이 있어 조건이 달라질 수 있고, 증액분은 한도 안에서 추가 대출이 가능합니다.
묵시적 갱신도 통보 — 임대인과 아무 말 없이 같은 조건으로 연장됐더라도 은행에는 알려야 합니다. 대출 만기가 그대로 도래하면 연체로 처리됩니다.

청년전용 버팀목을 받은 뒤 나이가 34세를 넘겼거나 소득이 늘어 요건을 벗어났을 때 연장이 되는지, 금리가 달라지는지는 상품별 기금 기준을 따르므로 연장 전 은행에 확인합니다. 만기 계산과 갱신 통보 기한은 전월세 전환율 가이드의 협상 순서를 함께 보면 됩니다.

임대인이 “전세를 월세로 돌리자”고 할 때: 대출 이자와 전환율 비교

갱신 협상에서 임대인이 보증금 일부를 월세로 전환하자고 제안하면, 세입자는 **“그 돈을 대출로 유지했을 때의 이자”**와 **“월세”**를 비교해야 합니다. 갱신계약의 법정 전환율은 2026년 8월 기준 4.75%이고, 기금 대출 금리는 2%대이므로 대체로 대출을 유지하는 쪽이 쌉니다. 보증금 1억원을 전환하는 경우로 계산해 보겠습니다.

구분	월세 전환 (4.75%)	대출 유지 (금리 2.5% 가정)
월 부담	100,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 395,833원	100,000,000 × 2.5% ÷ 12 = 208,333원
연 부담	4,750,000원	2,500,000원
세제 혜택	월세 세액공제 4,750,000 × 17% = 807,500원	원리금 소득공제 2,500,000 × 40% = 1,000,000원 × 세율 15% = 150,000원
세후 순부담	3,942,500원	2,350,000원

표는 총급여 5,500만원 이하(세액공제율 17%, 세율 15%) 무주택 세대주를 가정했고 지방소득세는 양쪽 모두 뺐습니다. 세액공제까지 고려해도 1년에 1,592,500원, 2년 계약이면 3,185,000원 차이입니다. 금리가 4%를 넘는 은행 자체 대출이라면 격차가 줄고, 임대인이 전환율을 4.75%보다 낮게 부르면 역전될 수도 있으니 내 대출 금리와 제시된 전환율을 넣어 전월세 전환율 계산기로 월세를 뽑고, 그 월세의 세액공제액은 월세 세액공제 계산기로 확인해 같은 표를 채워 보세요.

근거 법령·출처: 주택도시기금법 및 주택도시기금 운용계획(버팀목·청년전용·신혼부부·신생아 특례 전세자금 대출 요건은 기금e든든 공고 기준), 소득세법 제52조(특별소득공제 — 주택임차차입금 원리금 상환액), 조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 소득공제)·제95조의2(월세액 세액공제), 주택임대차보호법 제3조(대항력)·제3조의2(우선변제권)·제6조의3(계약갱신 요구)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한). 금리·한도·자산 기준은 수시로 바뀌므로 주택도시기금 콜센터(1566-9009)와 취급 은행에서 확인하세요. 세금 문의는 국세청 126, 임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회·국토교통부 콜센터(1599-0001).