보증금 반환 소송·임차권등기명령 절차 — 내용증명부터 강제경매까지, 지연이자 연 12%
만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않으면 순서는 정해져 있습니다. 내용증명으로 기한을 못 박고, 임차권등기명령으로 이사할 자유를 확보한 뒤, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아, 그래도 안 주면 집을 경매에 넘기는 것입니다. 각 단계는 동시에 준비하는 것이 빠르고, 소송에서 이기면 소장 송달 다음 날부터 **연 12%**의 지연이자가 붙어 시간이 갈수록 집주인이 불리해집니다. 계약 단계의 예방책(확정일자·전입·보증보험)은 전세 계약 체크리스트에 있으므로, 이 글은 만기가 지난 세입자가 밟는 절차만 다룹니다.
전체 흐름: 4단계의 기간·비용·효과
| 단계 | 하는 일 | 걸리는 기간(통상) | 비용 | 얻는 것 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 내용증명 | 반환 기한·계좌·지연이자 통지 | 발송 즉시, 도달까지 며칠 | 우체국 발송료 | 이행 최고의 증거, 협상 압박 |
| 2. 임차권등기명령 | 관할 법원 신청 → 등기부에 임차권 기재 | 신청부터 등기까지 수 주 | 인지·등록면허세·송달료(법원 확인), 임대인에게 청구 가능 | 이사·전출해도 대항력·우선변제권 유지 |
| 3-A. 지급명령 | 법원이 임대인에게 지급 명령 송달 | 이의 없으면 1~2개월 안팎 | 인지액이 소송의 10분의 1 | 2주 내 이의 없으면 확정, 집행권원 |
| 3-B. 보증금반환소송 | 소장 접수 → 변론 → 판결 | 수개월(다툼 정도에 따라 더 김) | 소가 기준 인지액 + 송달료 | 판결(집행권원), 연 12% 지연이자 |
| 4. 강제집행 | 부동산 강제경매 또는 채권 압류 | 경매는 반년 이상인 경우가 많음 | 경매 예납금(낙찰 후 회수) | 배당으로 보증금 회수 |
기간은 법원 사정과 임대인의 대응에 따라 크게 달라지므로 “통상”으로만 보세요. 중요한 것은 순서보다 겹치기입니다. 내용증명을 보낸 날 임차권등기명령 서류를 준비하고, 등기가 되면 바로 지급명령 또는 소장을 냅니다.
1단계 내용증명: 세 가지만 들어가면 됩니다
내용증명 자체에 강제력은 없지만, 임대인이 “몰랐다”거나 “언제까지 준다고 한 적 없다”고 말하지 못하게 만드는 문서입니다.
- 계약 사실과 종료일 — 주소, 계약일, 보증금, 만기일(또는 해지 통지 도달일과 효력 발생일).
- 반환 요구와 기한 — “○월 ○일까지 아래 계좌로 반환”이라고 날짜와 계좌를 특정합니다.
- 불이행 시 조치 — 기한을 넘기면 임차권등기명령, 지급명령·소송, 지연이자 청구를 진행한다는 예고.
여기서 지연이자는 **민법상 연 5%**입니다. 소송 전 단계에서는 이 이율이 기준이고, 연 12%는 소장이 송달된 다음 날부터 적용됩니다. 자주 놓치는 점이 하나 있습니다. 보증금 반환과 집 비우기(명도)는 동시이행 관계라서, 세입자가 계속 살면서 짐을 빼지 않은 기간에는 원칙적으로 지연이자를 청구할 수 없습니다. 이자를 받으려면 임차권등기를 마치고 이사한 뒤 열쇠 반환을 통지하는 것이 순서입니다.
임대인이 바뀌었다면 등기부의 현재 소유자에게 보냅니다. 대항력을 갖춘 세입자의 계약은 새 소유자에게 그대로 넘어가므로 새 집주인이 반환 의무를 집니다.
2단계 임차권등기명령: 서류, 효력, 그리고 이사 시점
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금(전부 또는 일부)을 돌려받지 못한 세입자가 주택 소재지 관할 지방법원(지원·시군법원)에 신청합니다. 임대인의 동의는 필요 없고, 2023년 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 이뤄집니다.
준비 서류
- 임차권등기명령 신청서(법원 양식, 전자소송 가능)
- 임대차계약서 사본 — 확정일자 도장이 찍힌 면 포함
- 등기사항전부증명서(건물)
- 주민등록등본 또는 초본 — 전입 일자 확인용
- 임대차 종료 입증 자료 — 만기일이 적힌 계약서, 해지 통지 문자·내용증명과 도달 증빙
- 건물 일부만 빌린 경우 해당 부분의 도면
- 인지·송달료·등록면허세 납부 영수증(금액은 법원 확인)
효력은 세 가지입니다. 첫째, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 이사·전출 후에도 유지됩니다. 둘째, 전입이나 확정일자를 갖추지 못했던 경우라면 등기 시점부터 새로 취득합니다. 셋째, 임차권등기 뒤에 들어온 새 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로 내 보증금이 후순위로 밀리지 않습니다.
이사 시점이 가장 중요합니다. 새집에 전입신고를 하는 순간 기존 집의 대항력은 사라지므로, 등기부등본에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤에 전출하세요. 신청서 접수일이나 결정일이 아니라 등기부 을구에 “주택임차권”이 기재된 날이 기준입니다.
등기 말소는 보증금을 받은 뒤에 해 주면 됩니다. 판례는 보증금 반환이 먼저라고 보므로 “등기부터 지워 주면 주겠다”는 요구에 응할 필요가 없습니다. 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있으니 영수증을 모아 두세요.
3단계 지급명령 vs 소송: 2주 이의가 갈림길입니다
집행권원(강제집행의 근거가 되는 문서)을 받는 길은 둘입니다.
지급명령은 법원이 서류만 보고 “보증금 ○원을 지급하라”는 명령을 임대인에게 보내는 독촉 절차입니다. 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 제기하지 않으면 확정되고, 확정된 지급명령은 판결과 같은 집행권원이 됩니다. 변론이 없어 빠르고, 인지액이 소송의 10분의 1이라 비용도 적습니다. 대신 임대인에게 송달이 되어야 하므로 주소가 불명확하거나 일부러 받지 않으면 진행이 막히고, 이의가 들어오면 자동으로 소송으로 넘어갑니다.
보증금반환소송은 처음부터 변론을 거치는 절차입니다. 임대인이 하자나 원상복구비를 들어 다툴 것이 예상되면 지급명령을 건너뛰고 바로 소송으로 갑니다. 보증금이 3,000만원 이하면 소액사건으로 절차가 간단하고 빠릅니다. 소송 중 임대인이 집을 팔거나 담보를 잡을 우려가 있으면 가압류를 먼저 걸어 둡니다.
2주 이의 기간은 임대인이 송달받은 날부터 계산하므로, 송달 일자를 확인하고 날짜 계산기로 만료일을 잡아 두면 다음 단계로 넘어가는 시점을 놓치지 않습니다. 인지액은 소가(보증금)에 따라 민사소송등인지법 산식으로 정해지고 전자소송은 감액되므로 접수 전 법원 인지액 안내로 확인하세요. 소송비용은 이기면 임대인에게 청구할 수 있습니다.
지연이자 계산: 민법 5%와 소송촉진법 12%
지연이자 = 보증금 × 이율 × (지연 일수 ÷ 365)
이율은 두 구간으로 나뉩니다. 이사(명도)를 마친 다음 날부터 소장 송달일까지는 민법상 연 5%, 소장이 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법의 **연 12%**입니다.
예시: 보증금 2억원, 6개월 지연
- 전 기간 연 12%가 적용된다고 가정하면: 200,000,000 × 12% × 6 ÷ 12 = 12,000,000원
- 같은 기간을 민법 5%로만 계산하면: 200,000,000 × 5% × 6 ÷ 12 = 5,000,000원
- 하루당 연 12% 이자: 200,000,000 × 12% ÷ 365 = 65,753원
실제로는 두 이율이 섞입니다. 이사 후 2개월 뒤에 소장이 송달됐고 그로부터 4개월 뒤에 받았다면:
- 이사 후 소장 송달까지 2개월: 200,000,000 × 5% × 2 ÷ 12 = 1,666,666원
- 송달 다음 날부터 4개월: 200,000,000 × 12% × 4 ÷ 12 = 8,000,000원
- 합계: 9,666,666원
같은 6개월이라도 소장을 빨리 내면 12% 구간이 길어져 이자가 커지고, 그래서 소장이 송달된 뒤 합의가 이뤄지는 경우가 많습니다. 반대로 세입자가 계속 살면서 이사를 미루면 동시이행 관계 때문에 이자가 붙지 않으니, “이자로 압박하려면 먼저 나가야 한다”는 점을 기억하세요. 임대인이 보증금 일부를 월세로 돌리는 재계약을 제안한다면 갱신계약이므로 법정 전환율 4.75%가 상한이고, 금액은 전월세 전환율 계산기로 확인할 수 있습니다.
보증보험 가입자: 소송과 별개로 이행청구를 넣습니다
HUG·SGI·HF의 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 소송을 기다릴 필요 없이 보증기관에 이행청구를 합니다. 보증기관이 보증금을 대신 지급한 뒤 임대인에게 구상합니다. 이행청구에는 보통 다음이 요구됩니다.
- 임대차 종료와 보증금 미반환 사실 — 내용증명, 해지 통지 자료
- 계약 종료 후 일정 기간 경과(기관마다 다름)
- 임차권등기 완료 — 이사한 뒤 청구하는 경우 대항력 유지 증명용으로 요구되는 것이 일반적
- 보증채권 양도 절차 — 보증기관이 임대인에게 구상하기 위한 서류
요건과 서류, 청구 기한은 기관별·상품별로 다르므로 만기 전에 미리 확인해 두세요. 보증보험이 있어도 임차권등기명령은 필요하고, 계약 조건 변경 미통지나 대항력 상실은 거절 사유가 됩니다. 보증금 일부만 보증된 경우 나머지는 소송으로 갑니다.
4단계 강제경매: 배당 순위와 소액임차인 최우선변제
판결이나 확정된 지급명령을 받고도 임대인이 주지 않으면 부동산 강제경매를 신청합니다. 임대인 명의 예금·급여가 확인되면 채권 압류·추심이 더 빠를 수 있습니다. 경매는 신청 → 개시결정 → 감정·현황조사 → 매각(입찰) → 배당 순서로 진행됩니다.
배당은 매각대금을 순위에 따라 나누는 절차입니다. 단순화하면 다음 순서입니다.
| 순위 | 채권 | 세입자와의 관계 |
|---|---|---|
| 0 | 경매 집행비용 | 신청인이 예납한 비용을 먼저 회수 |
| 1 | 소액임차인 최우선변제금, 최종 3개월 임금·3년 퇴직금 | 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 일정액을 가장 먼저 배당 |
| 2 | 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세 등) | 2023년 개정으로 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 보증금에 밀림 |
| 3 | 근저당·전세권·확정일자 임차보증금 | 설정일·확정일자 일자 순서로 배당 |
| 4 | 일반 임금채권·일반 조세·공과금 | |
| 5 | 일반 채권 |
내 보증금은 확정일자와 대항력을 갖춘 날짜가 근저당 설정일보다 앞서면 3순위 안에서 은행보다 먼저 받고, 늦으면 은행 다음입니다. 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하는데, 경매를 직접 신청한 채권자나 임차권등기를 마친 세입자는 별도 요구 없이 배당 대상이 된다는 것이 판례이지만, 법원 안내에 따라 배당요구서를 내 두는 편이 안전합니다.
소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정 기준 이하인 세입자에게 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 주는 제도입니다. 기준 보증금과 최우선변제액은 서울·과밀억제권역·광역시·기타 지역별로 다르고, 근저당이 설정된 시점의 시행령 기준이 적용되므로 주택임대차보호법 시행령과 법원 배당 안내로 확인하세요. 최우선변제액은 상한이 있는 일부이므로, 나머지는 3순위에서 확정일자 순서로 받습니다.
배당으로 보증금이 다 채워지지 않았다면 선순위 대항력이 있는 임차인은 남은 금액을 낙찰자에게, 후순위라면 임대인에게 계속 청구할 수 있습니다. 보증금 반환채권의 소멸시효는 10년입니다.
전세사기 피해자라면: 특별법 지원 개요
임대인이 처음부터 돌려줄 능력이 없었거나 다수 세입자에게 같은 일이 벌어졌다면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 대항력·확정일자를 갖추고 있을 것, 경·공매 진행 또는 임대인의 반환 불능, 임대인의 기망 의사, 다수 피해 발생(우려) 등이 요건이며, 시·도에 신청하면 국토교통부 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 결정됩니다.
피해자로 결정되면 경·공매에서의 우선매수권, 우선매수권을 LH에 넘기고 그 집에 공공임대로 계속 거주하는 방안, 경·공매 유예·정지, 저리 대출과 대환, 긴급 주거 지원, 법률·소송 지원 등이 열립니다. 세부 요건과 지원 금액은 개정에 따라 바뀌므로 HUG 전세피해지원센터 안내를 기준으로 확인하세요. 피해자 결정과 4단계 절차는 별개이며, 임차권등기명령은 피해자 결정 여부와 관계없이 먼저 해 두어야 합니다.
흔한 실수 세 가지
- 등기 전 이사 — 임차권등기가 등기부에 오르기 전에 전출하면 대항력이 끊깁니다.
- “새 세입자 오면 준다”에 기다리기 — 법적 근거가 없고, 살면서 기다리는 동안 지연이자도 붙지 않습니다.
- 밀린 월세·관리비 정산 누락 — 미납 월세와 원상복구비는 보증금에서 공제되므로, 소송 전에 정산 내역을 정리해 두면 다툼이 줄어듭니다.
근거 법령: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제3조의3(임차권등기명령), 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 및 같은 법 시행령, 민법 제379조(법정이율 연 5%), 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 및 같은 법 시행령(연 12%), 민사소송법 제462조 이하(지급명령), 민사집행법(강제경매·배당), 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법. 인지액·송달료·등록면허세와 절차 소요 기간은 법원 안내를 기준으로 하며, 소액임차인 최우선변제 기준은 지역과 근저당 설정 시점에 따라 다릅니다. 상담은 대한법률구조공단(국번 없이 132), 주택임대차분쟁조정위원회, HUG 전세피해지원센터, 국토교통부 콜센터(1599-0001)를 이용하세요.